Tengo comprador para el piso de mis padres: qué hace falta para poder firmar

El piso sigue inscrito a nombre de la persona fallecida, y eso no impide por sí solo la venta: todos los herederos juntos pueden disponer de un bien concreto de la herencia sin haberla repartido antes (Resolución de la DGSJFP de 4 de julio de 2023). Lo que la ley regula es la inscripción: para inscribir una transmisión debe constar el derecho de quien transmite (art. 20 de la Ley Hipotecaria), y en una herencia eso significa acreditar que quienes venden son los herederos del titular registral.

Esa acreditación se hace con el título sucesorio (testamento con certificado de últimas voluntades, o acta de declaración de herederos), la aceptación de la herencia (art. 999 del Código Civil) y, si alguien renuncia, la renuncia ante notario (art. 1008). La Dirección General admite que la herencia y la venta consten en una misma inscripción (tracto abreviado), pero el registrador comprueba el enlace con el titular registral y, si falta un documento, suspende la inscripción, como ocurrió en el caso de esa resolución. Por eso reviso la documentación completa antes de fijar la fecha de la firma.

Con acuerdo entre los herederos y los papeles en marcha desde el principio, el calendario lo marcan los trámites (certificados, acta de herederos si no hay testamento e impuestos), no los pleitos. Lo que lo alarga es empezar a pedir documentos cuando el comprador ya está esperando.

• Certificado de defunción, certificado de últimas voluntades y certificado de seguros: se piden a la vez, y tardan días.
• Copia autorizada del testamento o, si no hay, acta notarial de declaración de herederos. El acta necesita su tiempo de tramitación.
• Inventario y valoración de los bienes, incluida la del piso, que es la que marcará el impuesto y la futura ganancia.
• Aceptación de la herencia y, si alguien renuncia, renuncia ante notario (art. 1008 del Código Civil). Si todos los herederos venden juntos, no es imprescindible repartir antes (Resolución de la DGSJFP de 4 de julio de 2023).
• Impuesto sobre Sucesiones y plusvalía municipal: sin acreditarlos, el Registro no inscribe (art. 33 de la Ley 29/1987 y art. 254 de la Ley Hipotecaria).
• Escritura de compraventa firmada por todos los herederos, que preparo a la vez que la de herencia.
• Presentación de la herencia y la venta en el Registro de la Propiedad, que puede reflejarlas en una misma inscripción si la documentación está completa.

Un error frecuente es firmar unas arras con un plazo imposible. Si en el contrato pones cuarenta y cinco días y la declaración de herederos tarda dos meses, el que incumple eres tú, y las arras penitenciales se pagan por duplicado si el incumplimiento es del vendedor.

Lo que se hace es al revés: primero se calcula el plazo real de la herencia y después se firma con ese calendario y con una condición que contemple el retraso administrativo. Un comprador serio lo entiende; lo que no perdona es que le des una fecha y no la cumplas.

Con varios herederos, para vender hacen falta todas las firmas. Pero que uno se niegue no condena a los demás a esperar indefinidamente.

El artículo 400 del Código Civil dice que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cada uno puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Y el artículo 782 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite a cualquier coheredero reclamar judicialmente la división de la herencia, salvo que deba hacerla un contador-partidor nombrado por el testador o por acuerdo.

Antes de llegar ahí casi siempre hay margen: que uno compre la parte de los demás, adjudicar el piso a quien lo quiere compensando en metálico, o vender con un reparto pactado. Saber que existe la vía judicial ayuda a negociar con realismo, aunque no garantiza el acuerdo.

Conviene no mezclarlos, porque son dos cosas separadas y la gente los confunde.

• Al heredar: Impuesto sobre Sucesiones, con plazo de seis meses desde el fallecimiento y prórroga de otros seis si se pide dentro de los cinco primeros (arts. 67 y 68 del Reglamento del ISD), más la plusvalía municipal del ayuntamiento por el incremento de valor del suelo.
• Al vender: la ganancia patrimonial en el IRPF y otra plusvalía municipal por el periodo que el piso ha estado en vuestras manos.

Hay un detalle que cambia mucho la factura: en el IRPF, la ganancia de la venta no se calcula sobre lo que costó el piso hace cuarenta años, sino sobre el valor que se declaró en la herencia.

Por eso esa valoración no es un trámite. Si se declara un valor muy bajo para pagar menos Impuesto sobre Sucesiones ahora, se paga más IRPF al vender después; y si se declara por encima del valor de referencia, se paga de más desde el principio. Es una decisión que se toma con los dos números delante, no con el primero que le venga bien a nadie.