Mi inquilino no paga, o me quieren echar del piso

Lo que funciona es actuar pronto y por escrito. Un requerimiento de pago fehaciente, por burofax con acuse de recibo y certificación de texto, hace dos cosas a la vez: muchas veces provoca el pago, y si no lo provoca, cierra la puerta a la enervación cuando se hace con al menos treinta días de antelación a la demanda y el pago no se ha hecho al presentarla (art. 22.4 LEC).

Esa es la diferencia práctica. Sin ese requerimiento previo, el inquilino puede enervar: pagar o consignar todo lo reclamado y lo que deba en ese momento dentro de los diez días que le da el requerimiento del juzgado, con lo que el desahucio termina y él sigue en la vivienda, aunque con condena en costas salvo que el impago fuera imputable al arrendador (arts. 22.4, 22.5 y 438.5 LEC). Con el requerimiento hecho a tiempo y sin pago al presentar la demanda, esa salida ya no existe.

En la demanda se acumula la reclamación de las rentas debidas y de las que se vayan devengando hasta la entrega de la vivienda, para no tener que pleitear dos veces.

Lo primero es comprobar si se puede enervar, es decir, pagar y parar el desahucio. Hay que pagar al arrendador, o consignar en el juzgado o ante notario, todo lo reclamado en la demanda y lo que se deba en el momento del pago, y hacerlo dentro de los diez días del requerimiento del juzgado (arts. 22.4 y 438.5 LEC). No cabe si ya enervaste en una ocasión anterior, salvo que el cobro no se produjera por causas imputables al arrendador, ni si el arrendador te requirió de pago de forma fehaciente con al menos treinta días de antelación a la demanda y no pagaste antes de que la presentara (art. 22.4). Si se enerva, la resolución te condena a las costas salvo que las rentas no se cobraran por causas imputables al arrendador (art. 22.5).

Lo segundo es mirar si la deuda es la que dicen. No es raro que se reclamen cantidades que no son renta, suministros mal repercutidos, actualizaciones que no se pactaron o recargos sin base contractual.

Y lo tercero, los plazos. El requerimiento del juzgado da diez días para desalojar, pagar u oponerse; si no se hace nada, se dicta decreto que da por terminado el juicio y se procede al lanzamiento en la fecha ya fijada (art. 438.5 LEC). Si te ha llegado una demanda, el mismo día es mejor que mañana.

Aunque el contrato diga un año, en vivienda la prórroga es obligatoria para el arrendador hasta los cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, si el inquilino quiere seguir (art. 9.1 LAU). Llegado ese límite, si nadie dice nada, el contrato se prorroga tácitamente por anualidades hasta tres años más (art. 10.1 LAU).

El inquilino puede desistir pasados seis meses, avisando con treinta días de antelación, y sólo debe indemnización si se pactó expresamente (art. 11 LAU).

La fianza legal en vivienda es de una mensualidad y hay que depositarla en el organismo de la comunidad autónoma (art. 36 LAU). Las garantías adicionales tienen límite y no son un cheque en blanco.

Todos ellos permiten resolver el contrato de pleno derecho (art. 27.2 LAU), pero hay que probarlos, y probarlos es más difícil que probar un impago. Por eso conviene documentarlos desde el primer día.

• Obras del inquilino sin consentimiento por escrito del arrendador.
• Subarriendo o cesión no consentidos.
• Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en la vivienda.
• No destinar la vivienda al uso pactado.
• Falta de pago de la fianza o de su actualización.

La demanda de desahucio tiene que precisar si el inmueble es la vivienda habitual de quien lo ocupa y si el demandante es gran tenedor; si dice que no lo es, debe aportar certificación del Registro de la Propiedad con las propiedades a su nombre. Sin esos datos, la demanda no se admite (art. 439.6 a y b LEC, añadido por la Ley 12/2023). En cambio, las exigencias que esa ley añadió para los grandes tenedores, acreditar la situación de vulnerabilidad del ocupante y haberse sometido a un procedimiento administrativo de conciliación o intermediación, ya no rigen: el Tribunal Constitucional las declaró inconstitucionales y nulas (STC 26/2025, de 29 de enero, sobre el art. 439.6 c y 7 LEC). Si el inmueble es la vivienda habitual del demandado, el juzgado le informa de que puede acudir a los servicios sociales y comunica el procedimiento a las administraciones competentes, lo que puede llevar a suspenderlo hasta dos meses si el demandante es persona física o cuatro si es persona jurídica (art. 441.5 y 6 LEC).

Además, desde el 3 de abril de 2025 hay que haber acudido antes a algún medio adecuado de solución de controversias, como la negociación directa o entre abogados, la mediación, la conciliación o una oferta vinculante confidencial (art. 5.1 de la LO 1/2025). El desahucio por falta de pago no está entre las materias excluidas (art. 5.2); con la demanda hay que aportar el documento que acredite ese intento (art. 264.4.º LEC) y, si falta, la demanda no se admite (art. 403.2 LEC). Es un requisito distinto de la conciliación administrativa anulada por el Tribunal Constitucional: aquélla era una exigencia de la Ley 12/2023 para grandes tenedores; éste es general y sigue vigente.